郑州新闻网,郑州信息港,郑州门户网站

当前位置: 主页 > 郑州房产 >

二线城市一边新房限价一边引进人才 结果房价涨了

时间:2018-05-17 04:40来源:网络整理 作者:我的网站
二线城市一边新房限价一边引进人才 结果房价涨了,新房 房价 限价 房价涨幅 二手房 预售证

(原标题:二线城市一边新房限价一边引进人才,结果房价涨了)

要想稳定房价,就需要政府继续加大住宅用地的供应规模,土地供应必须和人才引进相互匹配。只有这样,才能使得一二手房价的差异逐步缩 。路渴谐÷蚁笠不崧 。

来源:苏宁财富资讯

近日,住建部负责人就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责人。而此前 ,住建部还约谈了西安、?、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山10个城市政府相关负责人 。这些城市是此前房价涨幅较低 、存在补涨需求的城市,其中一些城市还变相放松了房地产调控,导致房价涨幅偏高 。

就抑制房价涨幅而言 ,再没有比限价更直接的政策措施了,但限价也导致新房投机需求暴增,于是地方政府普遍推行新房摇号。目前已经有七大城市进行新房摇号,分别是上海、南京、长沙、成都、武汉、西安和杭州 。

在此,本文将以新房摇号这一现象为起点,来分析各地房地产调控政策的松紧,并在此基础上解读疏解房价压力的正确姿势 。

摇号是对新房限价政策bug的修复

什么是新房摇号?来看杭州市政府下发的《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》,里面提到“杭州市区范围内符合条件的新申领预售许可商品住房项目 ,房地产开发企业应采取委托公证机构摇号方式开展销售工作”。

因此可知,所谓摇号  ,就是开发商拿到预售证以后 ,如果有意买房的人超过了预售房源数量,那么开发商就需要委托公证机构公开摇号 。

为什么要对新房公开摇号?背后的核心因素就是新房限价 。

首先 ,新房限价措施导致一二手房价出现倒挂。此轮房地产调控中,众多城市推出了限购 、限贷甚至限售等措施,但对房价产生立竿见影效果的 ,还属限价 。

目前,有16个城市有限价举措,这些此前的房地产热点城市基本以2016年10月房价为基准,要求新建商品住房价格不能超过2016年10月的房价水平 ,或者不能超过一定幅度。这些热点城市包括北京 、上海 、广州 、深圳等一线城市和南京 、杭州 、武汉等二线城市 。

以统计局公布的70大中城市新建商品住宅价格为例,2016年10月到2018年3月 ,限价城市新房价格平均涨幅为0%,但不限价城市平均涨幅达到10%(参见图1) 。可见限价政策确实对新建住宅的价格产生了明显的止涨效果。

由于限价措施是针对新房价格推出的政策 ,所以限价后,新房和更加市场化的二手房价格之间就容易出现倒挂。

以统计局公布的70大中城市新建住宅和二手住宅价格为基。扑2016年10月至2018年3月期间,新房和二手房价格的差异 ,可以发现,目前70个城市中有50个城市新房价格是低于二手房价格的,其中西安、桂林、洛阳等11个城市一二手房价格倒挂现象较为严重(参见图2)。

其次 ,一二手房价倒挂导致新房出现巨大的投资需求以及各种市场乱象。2017年11月,南京河西10个楼盘拿到预售证,其中河西中部的楼盘开盘价为3.5万元/平米 ,但周边二手楼盘市场价均在4万-5万元/平米左右 ,意味着新房和二手房之间存在1万元/平米左右的价差 。这构成金融学中典型的无风险套利机会 ,而且收益率明显高于打新。于是乎,一万人去抢3000套房源 ,中签率只有不到30%。由于打新热情高涨,开发商提高预售门槛,首付比例普遍要求80%。

新房首付比例的提高,首先对刚需产生挤出效应,能够买的起新房的人大多是投机者 。另外,由于新房价格远低于周边的二手房价 ,开发商研发出了众多的应对措施,包括捂盘惜售(等待新房限价措施取消后再卖 、甚至以预售证丢失为借口不进行预售) 、变相加价(加收茶水费 、搭售车位等 ,如杭州钱江新城板块房号50万起步)等,市场乱象加重。

于是 ,为了整治新房市场乱象,各大城市开始对新房进行公证摇号 ,一是避免开发商捂盘,拿到预售证前就要做好摇号预售的计划 ,而且要一次性公开当期房源 ,不能分批销售;二是避免乱加价等现象,公证摇号,保证大家都以公开、公平的价格参与到新房的申购中。

新房限价和人才引进是左右手互搏

其实,地方政府一直处在加强房地产调控和放松房地产调控的拧巴状态中。

以西安为例,2017年1月发布限购、4月发布限贷、6月发布限售措施,房地产调控不可谓不严 。但郑州房价在2016年远远甩开西安 。等到2017年3月西安发布人才引进政策 ,放开了普通大中专院校毕业生的落户限制,拿到户口的很多新居民可以绕开前面的各种调控政策买房,于是西安房价从2017年3月开始拐头向上,与郑州房价的差距也开始缩。ú渭3)。根据西安市公安局统计 ,2017年3月1日至12月底,西安共迁入落户24.5万人,同比增长335.9% ,其中新政落户13 .95万人。可见 ,政策调整确实引发了人口流入 。

于是 ,“新房限价+人才引进”似乎成为二线城市的标配政策,虽然这两种政策对房地产市场的作用是反向的 。

不过,随着人才引进和房价回暖,地方政府又存在被住建部约谈的风险  。近一段时间,住建部约谈的城市都是此前房价涨幅落后的城市 ,这部分城市由于房价出现相对洼地从而有一定的补涨需求,如果当地政府实施人才引进等政策变相放松房地产调控,那么房价涨幅会更加明显。

比如,考察2016年3月至2017年3月 、以及2017年3月至2018年3月两个时间段的成都 、太原 、西安 、? 、三亚 、长春 、哈尔滨 、昆明 、大连 、贵阳 、徐州 、佛山等被约谈城市和其他城市的平均房价涨幅 ,可以发现——被约谈城市明显在2016年涨幅落后,2017年后开始补涨(参见图4) 。

疏解房价的正确姿势是什么  ?

那么,二线城市实行什么政策组合比较合适呢?

最合适的政策组合是在吸引人才的同时,加大土地市场供应,这样就能降低居民的房价上涨预期。房价稳定了,新房限价也可以逐步退出 ,到时一二手房价的双轨制会慢慢消失 。

#p#分页标题#e#

以南京为例,2016年4月南京出台限价令,但从房价走势上看,2017年下半年开始房价基本以缓慢下行为主(参见图5)。虽然2018年3月南京实施了人才引进计划 ,3月后房价略有反弹,但整体来看房价还算平稳 ,市场的涨价预期也得到了一定程度的抑制。

背后的原因是南京加大了土地的供应。2017年5月至2018年4月 ,南京一共推出了规划建筑面积达1200万平米的住宅用地,而过去6个月南京的月平均住宅销售面积为60万平米左右,这意味着过去一年南京推出的土地可以满足20个月左右的市场需求(参见图6)。这一水平还是较为充足的,很难引发涨价预期 。

当然 ,人才引进势必会增加住宅需求。2017年南京常住人口增加6.5万人,其中自然增长3.1万人 ,人口净流入3 .4万人 。如果按照西安推出人才引进政策后9个月内吸引14万人才流入看,南京的人才引进大约相当于提供4-5年的人口净流入规模 。这无疑会导致住宅需求的提升。

所以,要想稳定房价,就需要政府继续加大住宅用地的供应规模,土地供应必须和人才引进相互匹配。只有这样,才能使得一二手房价的差异逐步缩。路渴谐÷蚁笠不崧,否则单独实施人才引进 ,那么恐怕离被住建部约谈不会太远。

------分隔线----------------------------
栏目列表
推荐内容